Haus sanieren & modernisieren: Das Wichtigste im Überblick

Häuser können 100 Jahre und älter werden - vorausgesetzt, es werden regelmäßig alle anfallenden Wartungsarbeiten durchgeführt. Je nach Tätigkeit ist die Rede von Sanierung, Renovierung oder Modernisierung. Doch wenn gleich mehrere Arbeiten auf einmal notwendig sind, wo sollten Sie am sinnvollsten anfangen?

1. Sanieren, renovieren, modernisieren - wo liegt der Unterschied?

Sanieren = reparieren
Renovieren = verschönern
Modernisieren = verbessern

2. Gibt es eine empfohlene Reihenfolge für die Durchführung?

Ja, von oben (Dach) nach unten (Keller/Heizung)

3. Was sind die wichtigsten Modernisierungsmaßnahmen?

Dämmung zur Steigerung der Energieeffizienz, Türen- und Fenstertausch, Einbau einer neuen Heizung, barrierefreier Um- oder Ausbau des Hauses

4. Welchen Vorteil bringen Modernisierungsarbeiten mit sich?

Wertsteigerung des Hauses, Erhöhung des Wohnkomforts und der Lebensqualität, Senkung der Nebenkosten und damit Geldersparnis, Beitrag zum Umweltschutz

Von einer Haussanierung wird immer dann gesprochen, wenn baufällige Teile des Hauses instandgesetzt werden. Das kann der Austausch von undichten Fenstern oder auch die Schimmelbeseitigung sein. Wenn die Maßnahmen die Bausubstanz des alten Hauses erneuern sollen, handelt es sich um eine Kernsanierung.

Bei einer Renovierung hingegen werden optische Mängel beseitigt, beispielsweise fällt das Erneuern der Außenfassade in diese Kategorie. Modernisierungsmaßnahmen hingegen haben das Ziel, einen Altbau und damit verbunden die Wohnqualität aufzuwerten. Dazu gehört zum Beispiel der Einbau von Wärmeschutzfenstern, selbst wenn die alten Fenster noch intakt waren.

Renovierungsmaßnahmen beseitigen kleinere Mängel im und um das Haus. Im Gegensatz zu Sanierungsmaßnahmen sind sie in der Regel nicht sicherheitsrelevant, verbessern aber maßgeblich die Wohnqualität und das Wohlbefinden. Am häufigsten werden die folgenden Arbeiten im Rahmen einer Hausrenovierung durchgeführt:

• Wände streichen oder tapezieren
• Türstöcke oder Heizkörper lackieren
• Boden verlegen

Mit etwas handwerklichem Geschick können diese Arbeiten vom Hausbesitzer selbst durchgeführt werden.

Bei der Hausmodernisierung stehen andere Ziele im Vordergrund. Häufig soll der Wert der Immobilie dauerhaft gesteigert werden, weshalb moderne Technologien eingebaut werden. Auch der Wunsch, das Eigenheim nachhaltiger zu gestalten, kann Auslöser für Modernisierungsmaßnahmen sein. Auf lange Sicht tragen diese Arbeiten häufig auch zu einer Kostenersparnis bei, beispielsweise senkt eine moderne Wärmedämmung deutlich den Energieverbrauch. Besonders häufig werden die folgenden Maßnahmen zur Modernisierung durchgeführt:

• Energetische Maßnahmen, die den Energieverbrauch reduzieren
• Maßnahmen, um den Altbau barrierefrei zu gestalten
• Umbau auf eine moderne Heizungsart

Für diese Maßnahmen ist immer ein Experte notwendig, auch, weil Modernisierungsarbeiten nach Abschluss abgenommen werden und gegebenenfalls Auswirkungen auf den Energieausweis des Einfamilienhauses haben.

Dazu gehört alles, was die Energieeffizienz eines Hauses erhöht. Besonders effektive Maßnahmen sind:

• Dämmung des Daches und der Außenfassade 
• Austausch der Fenster und Türen durch moderne Modelle, beispielsweise Energiesparfenster
• Umstieg auf eine andere Heizung, vor allem, wenn noch mit fossilen Brennstoffen geheizt wird

Wer schon länger in seinem Haus wohnt, hat im Idealfall alle notwendigen Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten zeitgerecht durchgeführt, sodass keine fälligen Maßnahmen aufgelaufen sind. Käufer eines alten Hauses oder Hauserben hingegen sehen sich häufig mit einer Vielzahl an Baustellen konfrontiert, die das alte Haus mitbringt, und wissen gar nicht, wo sie am besten mit der Renovierung oder Modernisierung beginnen sollen.

Der erste Schritt sollte in jedem Fall immer eine Analyse des Ist-Zustands sein. Wie ist der Zustand der Fassade, der Haustür oder Fenster? Sind Sanierungsmaßnahmen notwendig, die sich sinnvoll mit Modernisierungsarbeiten kombinieren lassen? Ein Energieberater kann hier bei der Einschätzung helfen.

Anschließend wird ein Modernisierungsplan aufgestellt, der genau beinhaltet, welche Maßnahmen zu welchem Zeitpunkt durchgeführt werden. Darüber hinaus enthält er Angaben zum voraussichtlichen geringeren Energieverbrauch, der durch die Maßnahmen erzielt werden soll. Abgesichert wird dies durch einen Finanzierungsplan. Dieser macht unter anderem Angaben zu Fördermitteln, die für die verschiedenen Arbeiten in Anspruch genommen werden können.

Schließlich beginnt das eigentliche Modernisieren. Zunächst sollte immer die Wärmedämmung des Hauses optimiert werden.

Bei Häusern, die nach 2002 erbaut wurden, ist diese Dämmung sogar gesetzlich vorgeschrieben.

Es folgt die Dämmung im Bereich der Fenster und Türen. Meist wird ein Fenstertausch sowie ein Türaustausch vorgenommen und die alten Modelle werden durch moderne Fenster und Türen ersetzt. Ein weiterer Schritt ist die Dämmung der Kellerdecke, was deutlich an der Wärme des Fußbodens zu spüren sein wird.

Die Dämmung der Außenfassade ist besonders kostspielig, aber auch besonders effektiv. Sie sollte deshalb als letzte Maßnahme im Bereich der Dämmung ergriffen werden, bevor schließlich die alte Heizung durch ein moderneres und effizienteres Modell ersetzt wird.

Renovierungsarbeiten hingegen werden erst nach Abschluss sämtlicher Maßnahmen, die mit einem Ein- oder Umbau verbunden sind, empfohlen, damit die Schönheitsreparaturen nicht gleich wieder zunichtegemacht werden.

Einerseits erhöht jede Maßnahme den Wert des Hauses. Andererseits ist damit eine Steigerung des Wohnkomforts verbunden. Die Dämmung der Kellerdecke führt beispielsweise zu wärmeren Fußböden im Erdgeschoss, was vor allem im Winter als angenehm empfunden wird. Schallschutzfenster tragen erheblich dazu bei, die Belastung durch den Umgebungslärm zu reduzieren. Einbruchschutz Fenster hingegen vermitteln mehr Sicherheit in den eigenen vier Wänden. Darüber hinaus erhöhen neue Haustüren und Fenster in modernem Design auch das Wohngefühl. Ein weiterer Vorteil beim Modernisieren ist der Beitrag zum Umwelt- und Klimaschutz.

Grundsätzlich gilt: Ein Haus ist nie zu alt, um wieder professionell instandgesetzt zu werden. Allerdings werden die Kosten, die für die Sanierung einkalkuliert werden müssen, höher, je baufälliger das Haus ist. Deshalb kommt eine Kernsanierung mit anschließender umfassender Modernisierung meist nur infrage, wenn das Haus einen emotionalen Wert hat, zum Beispiel, wenn es von den Großeltern erbaut wurde.

Auf der anderen Seite ist auch der Abriss des Altbaus, die Entsorgung der verschiedenen Baustoffe und der anschließende Neubau eines Einfamilienhauses mit erheblichen Kosten verbunden. Hinzu kommt, dass für Neubauten häufig geänderte Bestimmungen gelten, die für den Altbau noch nicht relevant waren. Ob der Neubau also überhaupt nach den eigenen Wünschen gestaltet werden könnte, muss zunächst einmal abgeklärt werden.

In Bezug auf die Energieeffizienz empfehlen Energieberater den Tausch von Fenstern und Türen, die einen U-Wert von 1,9 W/m²K oder höher haben. Der U-Wert ist eine Maßeinheit für die Dämmung. Dabei gilt: Je niedriger der Wert, desto besser die Wärmedämmung. Zum Vergleich: Moderne Kunststofffenster erreichen je nach Rahmen und Verglasung U-Werte zwischen 0,7 W/m²K und 1,3 W/m²K. 

Ein anderer Aspekt, der für einen Fenstertausch spricht, sind Zusatzfunktionen wie der Einbruch- und Schallschutz.

Unabhängig von der Energieeffizienz können sie den Wohnkomfort erheblich steigern.

• Es wird mit fossilen Brennstoffen beheizt
• Die letzte Erneuerung von Fassade, Türen und Fenstern liegt einige Zeit zurück
• Das Haus soll zeitnah vermietet oder verkauft werden
• Es bestehen konkrete Um- oder Ausbaupläne für das Haus
• Zur Energiegewinnung kommt eine Photovoltaikanlage infrage
• Es gibt passende Fördermittel zu den langfristigen Plänen für das Haus

Je mehr Aussagen zutreffend sind, desto intensiver sollten Eigentümer eine Modernisierung in Betracht ziehen.